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家づくり相談

部分リフォーム

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古別荘のリノベーション依頼に関する相談。

初めて利用いたします。
どうぞよろしくお願いいたします。

中古別荘の購入を真剣に考えております。
検討中の物件は、静岡県伊東市
伊豆高原の山間、標高800位にある築46年位の物件です。
鉄筋コンクリート造陸屋根石綿セメント板葺平屋建 (250㎡位)
少しカーブをした低い屋根を持ち、屋根に苔が生えています。
周りは森林で、森と一体化したようなたたずまいに惹かれ
一目で気に入りました。

問題は、古い設備や内部のリノベーションです。
不動産業者の話では、冬の雪が積もり水道も凍結。水抜きが
必要になる。と。 RC建物の設備を直すのはお金も掛かるとのこと。

リノベーションに1500万位?かけても
住み易く直したいと思っていますが、
不動産業者の紹介で地元の工務店で依頼をしたほうが
いいのでしょうか?
静岡近郊の建築家の方のご意見などお聞きしたく思いました。

私は都内でデザイン(アパレル系)の仕事をしており
アトリエや撮影ステジオ的に使いたい目的もあり
内装の希望やラフに仕上げる感覚的なニュアンスなど
地元の工務店様と通じ合えるかも不安です。
しかし、その地元の気候や土地に対応できる事も
重要に思います。


耐震基準も満たしておりませんので、耐震工事や、
リフォームローンも組みたいので購入の際
不動産屋さんと、色々相談することになりますが、
その際の知識がなく、
設備や、リフォームをどのように計画したらいいのか
アドバイスを頂けましたら、よろしくお願いいたします。




このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2013年 5月20日
静岡沼津出身です。伊豆高原ですか、パリに4年ほど住んでいましたので、要望されているテイストはよくわかります。46年ぐらいとのこと。注意点は47年以降あたりからオイルショックで物価が高騰したため建設業界はボロボロの手抜き工事等が横行した時代です。
また新潟地震及び十勝沖地震でいかに示す構造法規の46年改正が行われています。その後の宮城沖地震をベースにし56年に改正が行われています。以下が構造的法改正の」リストです。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22026
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22027
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22028
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22029
46年は柱のアバラ筋=水平にぐるぐると鉄筋を巻くピッチが30㎝から
10㎝に変更されています。建物は低層タイプのようですが、高層タイプのものはまず避けるべきです。56年には帯筋比が0.2%以上とされています。耐震補強をされるなら実施設計図、確認申請図、構造図や計算書が残っているかをまず聞いてみるとよいです。
それにより、適切なる耐震改修の適切なる判断ができます。
また、躯体調査によりだいたいそこの敷地の地盤の良し悪しがわかります。
この間3/11東北沖地震での被災度判定をおこないました。参考としてみてくださいませ。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22362
このような調査とうは工務店には無理があると思います。
耐震関連のライセンスは4っ程所有しております。
http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22361
参考にしてみてください。

[FUTURE STUDIO:渋谷アトリエ]
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
(佐山慎英:さやま のりひで:同じ読みで本名は佐山憲秀)
mobile-1 :080-4178-5564(for Soft Bank)
mobile-2 :080-3695-8873(for AU)
fax :03-6667-4836
phone:03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124
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ユーザーの返答

2013年05月21日

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親切なご回答をありがとうございました!
契約前に、まだ足を運びますので、
実施設計図、確認申請図、構造図などがあるか、聞いてみようと思います!
その内容で、建築家の方に相談したりできれば、
だいぶ安心ですね!
耐震のことも、お詳しいので、また何かわかりましたら相談させていただきたく思います。
ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2013年 5月20日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
私は現在熱海市で住宅を設計中です。また、10数年前には一碧湖畔で鉄筋コンクリート造別荘を設計した経験、それ以前にもそれこそアパレル関係の建て主さんで戸田で別荘を建てた経験もあります。このように、首都圏には伊豆半島での設計経験があるの建築家は多いですので、建築家を建ててリフォームする事をお勧めします。もちろん、私もお手伝いする事が可能ですので、よろしければお問い合わせください。設計事務所勤務時代にはの所員の持つ大室山麓の別荘に良く行っていました。添付写真は一碧湖の別荘です。
敷地の斜面の向きにもよりますが、RCの場合に塩害が最も心配です。購入前にきちんとコンクリートの調査をした方が良いでしょう。それにより耐震補強のコストも大きく左右します。
さらに詳細なご質問があれば下記までメールいただければ対応いたします。
アーキネットデザイン 市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
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ユーザーの返答

2013年05月21日

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ご親切な回答をありがとうございました。

やはり、建築家を立てて進めた方がいいのですね。
伊豆は渋滞も多く、移動時間がかかるので、つい地元の工務店か、とも
考えがちでしたが、安心いたしました。
一碧湖も、とてもステキな場所ですね。
だいぶ伊豆が好きになってきたところです。
具体的に相談したいことが決まりましたら、よろしくお願いいたします。

2013年 5月21日
URBAN GEARの本多と申します。
静岡の標高700mの山の頂に住んでいます。

伊豆高原は熟知しております(笑)
現在「赤沢」という伊豆高原から下田に向かって暫く行った
別荘地で案件を抱えて悩んでいます(笑)

他の建築家の方もおっしゃっていますが、地元、つまり伊豆の
工務店に都会のデザイナーが望むような空間デザインを任せるのは
無謀だと思います(笑)まぁ無理だとは言いませんが、わざわざ
高いリスクを背負って伊豆の工務店に丸投げは、メリットが
見出せませんよ(笑)

気になるのは築年数です。
伊豆高原あたりで築50年くらいとなると結構、設備配管系も
「やれて」きているのではないかと想像いたします。
不動産業者も言っている様にRC造のリフォームは大変にお金が掛かります。
耐震改修についてもベースが悪ければ相当に掛かります。
不可能なレベルまであります。

今現在伊豆のリゾート物件は驚異的な安さです。
もしかしたら土地を買って新築した方が安上がりかもしれません。
っていうか、その確立の方が高いです。

まぁでも1970年代初頭にはナイスな建築物が多いですよね~。
私も大大大好き!!なんです(笑)
分かっていてもビンテージ好きは簡単には諦められないですよね~。

直接連絡くだされば物件を見に行きますよ!
不動産屋も同行しますし。普通にやってますよ。その程度は。
まぁこれも好きで始めた商売なので(笑)

atelier@urbangeardesign.com
http://urbangeardesign.com

090-6088-5212

※画像は私のひとつの理想の完成形。
トレーシーアイランド(サンダーバード秘密基地)
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ユーザーの返答

2013年05月22日

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本多さま

(笑)
ご回答をありがとうございます!
なんだか、どんぴしゃな回答で笑ってしまいました。。

見学の際も、八幡野や城が崎の桜並木があるステキな物件も内見し
まるで田園調布のような高級別荘も安さに驚きました。
すぐに住めるくらい申し分ない物件でしたが、
一番古い、苔屋根になってしまってる(しかも寒い場所の)物件が気に入ってしまいました。
新しい建材で完成された物より、自然と共存し、静かに呼吸をしている、この物件に
リノベーションをほどこして、蘇らせたいです~。
朽ちた部分さえ美しく感じました。
(とはいえ、住めなくては、、、なので。頑張ります)
また相談の際は、よろしくお願いいたします。

2013年 5月21日
森のアトリエさん

新宿で設計事務所・不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

伊豆高原ですか。私も良く行くところです。

山間部とは言っても、やはり、塩害が気になりますね。
築46年ですし、耐震補強も必要でしょうね。
コンクリートや鉄筋の腐食状況もきになりますね。

まずは、徹底的に調査しましょう。

その上で、資金計画です。

私の予想では、木造で建て直した方が、安くなると思います。
しかし、現在の建築が、一目で気に入ったようですので、メリハリを付けて
リフォームすれば、ご希望が叶うのではないでしょうか。

頑張ってください。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
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ユーザーの返答

2013年05月22日

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片瀬さま

ご回答をありがとうございました。
プロの方々のご意見を聞くと、やはり設備や耐震にも
お金がかかりそうですね。。

メリハリを付けて、、、というのは
いいように感じました!
キッチンやお風呂などは機能的な方がいいので、それらがある裏北側は
ごっそり直したい感じです。
屋根の面積が大きく目立つ建物で屋根が苔むしているので、
その自然と調和した感じを残したい建物です。
幸い雨漏りあともなく、部屋の中もさほど痛みは感じなかったのですが、、
湿気は、かなりあるようでした。(その対応もしなくては、、、に。)

色々と勉強になります。
設備や耐震のこと、徹底的に調査!できるようがんばります!

2013年 6月17日
テキネコムよりお知らせ致します。

住宅のコストと品質を研究しています。
全国にて活動しています。

まずは購入前にどのような問題があるのか。不動産会社から
重要事項説明前の書類を作成して貰う必要があると思います。

地元の建設会社などを含めて見積などを協議する必要もあり
ますね。

40年以上前であると耐震の問題があると思います。
常に住む場合と別荘としてアトリエとして臨時的に使う場合でも
傷み方は違います。
すまいは常に空気の入れ替えなどを行い、住むことで長持ちします。

詳しくはメールにて対応します。
info@tekine.com

適値事業部
コンシェルジュ担当:
矢印
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