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狭小バリアフリー住宅へ全面リフォームか改築 小金井市

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mikio
東京都
小金井市で築50年弱の家を全面リフォームか改築を検討しております。

現在の家:木造2階建て(1F : 34.14㎡, 2F 28.98㎡)、築50年弱、布基礎
土地:20坪弱(64㎡)高低差なし、ほぼ正方形の土地
建蔽率:建築時60%→現在40%
容積率:80%
防火地域 : 指定なし
住人:母1人

建物の希望として
・2階建て
・バリアフリー仕様(玄関、風呂、トイレ)
・1階がLDK、2階が寝室
・できれば建て直ししたいが家がすべて新しくなれば全面リフォームでも良いです
・すべて込みの予算1000~1200万円

①現在の家は断熱材もない壁、筋交いもなし、床板のすぐ下は地面(断熱材もなし)、シロアリ被害あり、台所・洗面台の床板はベコベコ、2階のベランダは落ちそう、と全面的にひどい状態なので、手間・費用・効率等を考えた場合、全面リフォームより新築のほうがよいでしょうか?
②新築してもよいかと思いますが、費用の関係上基礎をそのまま使うなど工夫はできるのでしょうか?
③費用があまりなく、すべて込みの予算1000~1200万円ですが建築は可能でしょうか
コストを削減するところとして、内装は無垢材を使用する、部屋の仕切りはできるだけなくす、そもそも部屋の面積を減らすなどは考えております。
④もし予算1200万円では難しい場合、いくら位の予算を検討すべきでしょうか(できるだけ低予算で)

正直条件としては悪いとは分かっておりますが、どういう方向に行けば途方に暮れています。
現在の家が上記のような状態なので、早めに現実的な手を打たなければならないことは分かっています。
アドバイス・提案をいただければ幸いです。

専門家の回答

5件

星マーク
相談者が役に立った
2016年 8月28日
初めまして 
【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
築50年以上の大規模リフォームやリノベーションなど手掛けております。
ご応募内容から考えると建て替えの方がよいと思います。ですが建て替えの場合は同規模の建物に建て替えると考えると既存解体費も含めると2000万円はご用意いただかなくてはいけません。
既存建物を調査してみないと確定的なことは言えませんが、1500万円あれば耐震改修と断熱改修が可能かもしれません。
よろしければ一度調査させていただければと思います。
どうぞお気軽にご連絡ご相談ください。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。快適で健康で省エネで経済的でデザインされた建築に興味のある方からのご連絡をお待ちしています。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2016年08月30日

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ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 8月28日
mikio様

はじめまして。
早稲田を拠点として活動しております金谷と申します。
ご相談の内容の確認ですが、ご提示いただいた状況で、
お母様お一人の住まいとして安心安全なバリアフリーの住まいを実現するということですね。
実際に現在の状況を確認しなければ分かりませんが、
改修の方向でどうにか工夫次第で可能な方法があるように思います。

まず、お母様お一人の住まいとしてバリアフリーということですので、
できる限り生活の全てを1階部分で完結する必要があると思います。
建蔽率が建築当初から20%減少となっていることから、
新築の場合、1階部分に建てられる面積が25.6㎡ほどしか建てられなくなってしまうため、既存を活用した改修の方向が良いと考えます。

さて、改修とした場合ですが、家全体の全面リフォームとなると、1500万以上はかかると思われます。
そこで1階部分にできるだけ予算をかけ、2F部分は最小限の改修にとどめるという方法で何とかご予算内で工事が可能では無いかと考えます。
工夫として、お母様の日常的な生活は1F(34.14㎡)だけで完結するようにプランを計画します。
1LDKくらいの間取りは十分可能です。
2Fは耐震補強のみ。内装は原状復旧のみにするなどできるだけコストを削減します。

参考までに、近い事例をご紹介します。
「鎌倉の家」
http://perimeter.exblog.jp/i17/
こちらの改修事例も全面改修するには予算が十分でないという条件でした。
そこで予算配分を十分検討し、
耐震補強は家全体に施し、断熱気密工事と内装の改修は1Fだけということにしました。
逆にそのように割り切ったおかげで、1階部分が広々と開放的な住まいになりました。
参考になりましたでしょうか?

※ご不明な点がございましたら、 SuMiKa上のメッセージ機能をご利用ください。
(「家づくり相談」のフォームではコメントのやり取りができないようです。)

カナデラボ
金谷 聡史 (Satoshi Kanatani)
一級建築士/日本建築学会員/JSHIホームインスペクター
kanadelabo@gmail.com
http://kanadelabo.strikingly.com/
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ユーザーの返答

2016年08月30日

mikioのプロフィール写真

「鎌倉の家」いいですね。
施工中や作業中の写真があって、臨場感がわきました。
こちらで状況を整理などをしますので、後日相談させてください。
ここのメッセージでお送りします。
よろしくお願いいたします。

2016年 8月28日
mikio様

はじめまして。Je建築設計と申します。
素敵な財産をお持ちで、素晴らしいですね。親孝行される為にも、早くと思いつつどのようにすべきか迷われるお気持ち良くわかります。
情報が少ないですが、私が思うに本来一番正しい考え方は建て替え新築です。
しかし、その場合の居住対象やスペースの考慮は必要です。
①構造や、断熱性能、耐震性を改善する事は可能ですが、費用対効果を十分考慮する必要があります。
②新築時に現在の基礎は使えません。法的や構造的、予算的にみてもメリットがありません。
③リフォームでやれるところまで・・・なら可能だと思います。
 しかし、それを繰り返し、後悔される方が多いです。
 価格は面積に比例しますので、面積を合理化する事はとても重要です。
④建て替えなら解体や、諸経費を含めると無理だと思います。
ご本人の年齢から計算してお母様は70代でしょうか?
住まいは、資産ですので現実的に仮にお母様がお亡くなりになられた後、賃貸に出したり、自分達が暮らしたり、ストーリーが必要です。
失礼なお話ばかりですが、多くの局面から計画を考えられる事をご提案いたします。
ご自身の生活や、今後の生活エリア、家族構成、趣向などを考慮し、総合的に判断する必要があると思います。



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ユーザーの返答

2016年08月30日

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アドバイスありがとうございます。
様々な局面と今後を検討したうえで全面リフォームを検討しております。
ありがとうございました。

2016年 8月29日
初めまして、プランプランの山下と申します。
ご質問は全面リフォーム、改築もしくは建て直しとのことでしたが、お持ちの土地を売却し分譲マンションの購入という方向はないのでしょうか。
現在住まわれている場所、土地への愛着があろうかと思います。また他の要因もあるのかもしれません。
ただ、建築的に考えると築50年程度の住宅の場合基礎が脆弱であると思われます。それに加えシロアリの被害、床板の腐り(土台からダメなのかもしれません)などリフォームをしても十分な性能(耐震、断熱など)を得ることができない可能性が高いです。

僕の生家(西国分寺)は同じような築年数で更新の必要があり、新築としたかったのですが、建築基準法上新築ができない建物だったので止むを得ずリフォームとしました。
内装を壊したところ基礎も含めた構造は現在の基準からすると非常に厳しいものでした。
ただ、現在は貸店舗となっているので期間限定と割り切りそのような選択ができました。

売却をしてのマンションなどは考えられない、場合は上記のことから平屋の新築をお勧めします。20坪弱で建ぺい率が40%だと8坪弱の建築面積になります。
先日練馬で狭小の住宅を作りましたが、その建築面積は8.8坪でした。バリアフリーとし高齢の方は1階のみで生活できるようなプランとしています。
http://www.planplan.jp/works/tiny/photo.html
収納などどうしてもその他に必要そうなら、建築面積に入らないような外階段を設置し2階へ収納を作ることなども可能かと思います。

とは言え、その場合はやはり予算が問題になります。
予算については道路付けその他の条件にもより大きく変わります。
ご検討ください。
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ユーザーの返答

2016年08月30日

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ありがとうございます。
分譲マンション購入で引っ越しができれば一番簡単でいいのですが、本人の希望もあり、これはいかんともしがたく現在地でどうにかする必要があります。
ありがとうございました。参考にさせていただきます。

2016年 9月10日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
現在、田無で全面リフォームの家を工事中です。見に来られませんか。実際のリフォームの工事現場を見ると、どのような所に不具合があって、どういうことろに手間がかかるか良く解ります。
実際に現地を見させていただかないとはっきりは申し上げられませんが、小さな家を建て直す方が良いかもしれませんね。以前同じ様にお父さんのために実家を建て直した実例がありますが、そこでは15坪1000万円でした。基本仕様は私の提案する『1、5階建て住宅』です。もしよろしければ以下のHPをご覧下さい。そして、より具体的なご相談があれば遠慮なくメールください。
先ほどの田無の現場もいつでもご案内します。
アーキネットデザイン市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/41kikaku/kikaku-top.html
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