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耐震のための改築について

愛知県内の私の実家です。先日耐震診断士の方から大変ややこしい物件と言われました。プレハブ軽量鉄骨(1963年築/60㎡)に一部木造で2階を増築(1975年/約32㎡)しています。木造2階部分は軽量鉄骨に加重していたり、鉄骨部も一部切断されていたりで大変危ない状態だそうです。
両親は高齢のため、建て替えに伴う引っ越しなどが懸念されます。
できれば居住したままでの改築を検討しています。

質問は、このような場合、一階の建物を残したまま2階部分だけ(約32㎡)撤去するというような工事が可能かどうか。
あるいは、2階部分のかかっていない一階(軽量鉄骨)部分を残して、ケーキの様に2階部分とその階下部分(同32㎡)を切ることが可能かどうか?
またその場合の費用概算を教えていただきたいと思います。

いずれにしても、その後の部分改修と、敷地内に独立した家屋の新築を考えています。
(診断士さんの話に寄ると、既存の建物が耐震基準に満たない建物のため、そちらを改築しない限り、敷地内に新築できないと聞きました。)

もし、他にもなにかアイデアがありましたらよろしくお願いいたします。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

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2012年 1月30日
ユーザー11917さん、初めまして大阪の岡崎善久建築設計事務所の岡崎善久です。
竣工検査済み書を保存していないのであれば軽量鉄骨ですので構造確認して検討することが出来ますね。・・・心配しなくても大丈夫ですよ。
ユーザー11917さんの家の経歴から考えて方法論を探りましょうか。
1)1963年にプレハブ軽量鉄骨で平屋建て完成(60㎡)
2)1972年に木造で2階(32㎡)を増築する。この時、増築した部分における1階部分の建物の安全をどのように確認したのか。工学的判断(感で?)確認して増築した。・・・普通は地元の工務店のやり方ではこのようにやったような気がします。
ユーザー11917さんが思っていられる考えに基づいて考えてみると!
1)1階を残したままで、2階(32㎡)を解体撤去する。減築的な考えである。(床を減らすことで建物の重量を減らして耐震的性能の向上する。)耐震上いい計画ですね
2)ケーキのように2階部分とその階の1階を切り取る解体撤去は可能ですね。ただし、既存の軽量鉄骨フレームは残す。(現地を見なければ判断が難しいですが・・・・・。
「結論」2階部分を解体撤去工事に伴う内装工事
1)解体費用は手作業ですので
 32㎡x@30000       =  96,000
2)ゴミ処分費用          =  60,000
3)屋根工事60㎡@10000   = 600,000
(雨漏れの原因になりますのですべて葺き替えととする。下地含む)
4)内装費18.2坪@200000 =3,630,000
5)電気工事            =  180,000
               小計 =4,566,000
6)現場及び事務所経費15%       685,000
               小計 =5,521,000
7)消費税             =  262,000
               合計 =5,782,000

*もう一つの質問に対して回答します。
1)同敷地内に住宅を建てる場合は一棟として考え建築基準法による建築面積や容積を守ること。
2)既存の建物の検査済み書がないので建物はエキスパンションをとる。(既存と新築の建物を耐震構造的に一体にならないようにすること。)また、既存建物の建物重量を増やさないことを前提に考えると新築は可能である。
3)エキスパンションを考えることを前提に行政に一度相談してみてください。・・・問題はないと思います。

最後にユーザー11917さんの考えていられることでいいのではないでしょうか。
1)2階部分を切り取る
2)平屋で計画を進める
3)エキスパンションを切って将来増築する。
4)一敷地一棟にて計画する。建築基準法にて行う
5)ハウスメーカーや工務店ではなく地元の建築家に相談しながら建築を進めることをお勧めします。

*ユーザー11917さん。
「いい建築家でいい住まいを創りましょう。」







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ユーザーの返答

2012年02月02日

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岡崎善久 様

ご回答ありがとうございました。
御礼が遅くなってしまい申し訳ありません。ちょうど実家に戻っておりました。
このように色々な建築家の方からアドバイスをいただくことができて、本当に感謝しております。

詳しい予算をだしていただきありがとうございました。
今の段階で非常にイメージし易くなりました。

>>2)ケーキのように2階部分とその階の1階を切り取る解体撤去は可能ですね。ただし、既存の軽量鉄骨フレームは残す。(現地を見なければ判断が難しいですが・・・・・。

この鉄骨フレームというのは2階がのっていた階下の部分の鉄骨フレーム、ということでしょうか?
実はこのフレームの一部分も改造している状態です。
既存家屋の鉄骨をケーキの様に切り離すということは不可能と考えた方がよいでしょうか?

今回両親と相談して、ダイニングキッチンや、お風呂、トイレのある既存部分(約36㎡)を残して、ケーキの様に2階部分とその階下を撤去して、その後に、全く別の基礎で4mX8mの総二階建て(水回りは無し)を建てるというのが候補として上がりました。
二つの建物は通路のようなものでつなぐ?というような...。素人考えです。
しかしながら、フレームのカットができないとなると無理な考えとなりますね。

可能ならばこの場合の(デザインにもよると思いますが)費用や日数を御聞きしたいと思っていました。

両親は改築するなら夢が欲しいといっており、もう少しどういう方向で行くかを考えてみます。
お時間が許しましたらご返答いただけたらと思います。

この度はほんとうにご回答ありがとうございました。こころから感謝いたします。










2012年 2月 3日
ユーザー11917さん。
再度、回答させていただきます。大阪の岡﨑善久建築事務所の岡﨑善久です。
1)ケーキのように切り取った部分の鉄骨フレームの既存部分が改造しているのであれば撤去しても問題ないようですが・・・。
そのとき既存の残った鉄骨部分が耐震的に安全であるかどうかの確認が必要です。
2)問題があるようであれば耐震補強が必要です。
3)切り取ったところに木構造か鉄骨構造で建てることは可能である。(コスト的には木造ですね)

ユーザー11917さん、思ってられる空間を増築して通路でつなぐことはいいアイデアですね。

1)この時既存部分と新しく建てられる建物とは一体に考えないで構造的に切り離した方が良いのではないでしょうか。・・・エキスパンションを切るといううことです。
2)通路をエキスパンションを切るということでうまく利用して考えてはいかがですか。
3)そうすると建築は成立するでしょうね。
4)増築部分の面積によって行政にも打ち合わせが必要ですので図面や資料を持って一度建築家に相談をしてみてください。

「まとめてみますと!」
1)2階部分をケーキのようにに切るとることは可能でです。
2)切り取った鉄骨は改造しているのであれば撤去してもいいのではないかと思います。
3)既存の建物(軽量鉄骨構造)と新しいく増築する建物はエキスパンションを切る方が良いのではないでしょうか。
4)建築家に相談する事が大切である。(間取り及び空間デザインや耐震構造等の検討が必要です。)
5)水回りを残すことはコスト的にいいですね。(コストに余裕があれば水回りの間取りも含めて検討すると「心地よい」「いい住まい」が実現するでしょうね。

最後にお母さんの「夢」は実現できると思います。

*是非とも建築家に相談してみてください。(構造のこともありますので)

*何かありましたら「ハウスコ」の「家づくり相談」に投稿してください。また、回答させていただきます。

「参考」既存の建物とおばあちゃんの白い建物を増築した写真です。
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