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家づくり相談

集合住宅+居宅を新築して収益でローン返済する計画中。さてどんな建築を目指すべきか?

調布市内/最寄駅から徒歩5分の敷地(約253㎡)に、老父の居室+介護を兼ねて初老夫婦の居室を設けて、1棟の集合住宅建築を2018年末竣工で計画しようとしています。

パティオが欲しいとか、小さなアトリエが欲しいとか、ルーフテラスor屋上が欲しいとか、細かい希望は際限ないのですが、基本形が決まりません。何から決めていくべきでしょうか?

・車1台のスペース要
・3F建てor4階建て
・RC構法or木造or鉄骨
・予算6000万-1億円

どういう建築家の方にご相談すべきか、お知恵をお貸しください。

専門家の回答

13件

2017年 5月31日
アセルガさま

初めまして。
KASA ARCHITECTSの笠掛と申します。
弊社は布田駅から5分くらいの場所に事務所を構えております。
色々なご要望、収益性、デザイン性、機能性などのバランスがありますので整理をしながら
丁寧にす進めていく必要があるかと思います。
場所も調布ですので是非一度お話をお伺いいただけたらと思います。
どうぞ宜しくお願い致します。


移転のため住所が変わりました。

笠掛伸 / shin kasakake


KASA ARCHITECTS

HEAD OFFICE
〒182-0022 東京都調布市国領町1-16-9-1N
​tel:042-444-5651
fax:*****
mobile:*****
mail:kasa_arch*****-com.ne.jp
hp:http://www.kasa-architects.com


KAGOSHIMA OFFICE
〒899-5651 鹿児島県姶良市脇元1765-3

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ユーザーの返答

2017年05月31日

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湯村様

早速のご連絡ありがとうございます。
そうそう、何もしていない何も決めていない段階から
迷走パズル状態を細かくヒアリングしながら生き方や建築の方向性を
導いてくれる建築家さんがベストですね。

(取り急ぎ、荒井)

星マーク
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2017年 5月31日
イニシャルコストを抑える計画ですと
木造3階建て準耐火構造が良いです。
大よそ、設計費込み(外構などの諸経費??)の工事費おおよその坪単価80万円、
100坪で8000万円となります。
マンション風な鉄骨、鉄筋コンクリートとなりますと、概算坪単価はあがりますので
予算的に床面積を減らすなどの工夫が必要です。
音の問題もありますし、居宅件ならば、鉄骨、RC又は混構造の方が良いような気がします。
難しいところですね。
鶴崎より

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2017年 5月31日
アセルガ様

難しいですね。真剣に取り組んでいる証拠かと思います。

私どもでは一言でいうと、どういう生活をしたいかを
聞いて計画を始めます。
つまり、新しい家で何をしたいか、です。
プランニングを素人がしようと思うと、まとまりにくいです。
単なるパズルに陥ってしまいます。
法的な敷地のしばりや、周辺環境も読み取らないと
いけません。

例えば、テラスでBBQをしたいけど洗濯物はテラスとは
別に干したい、洗濯機から干すところまでは近くがいい、
キッチンと洗濯機は遠くてもいい、など。
ほかには今の生活のダメな部分を伝えてもいいかもしれません。

そういったことを気軽に話し合えたり、提案してもらえる
建築家がいいかと思います。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
湯村泰成建築設計事務所 湯村泰成
PHONE :070‐5455‐2380
MOBILE:090‐7254‐9995
https://www.facebook.com/yumura.sekkei
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
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2017年 5月31日
アセルガ様

豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井です.
ご要望は,わかりました.
いわゆる賃貸併用住宅ですね。賃貸併用住宅は、賃貸部分の収入によって建物の
建築費を返済出来るというオーナーに取って好都合なやり方です.
これをやるには、賃貸部分と自己使用部分の割合が大事であまり自己使用部分
を増やしすぎると返済が持ち出しになります。
多少持ち出し大丈夫の場合はこの限りでは有りませんが、こんどは融資の金融機関
によってはそのバランスによっては融資できないことも出てきます.
大体建物面積の半分から3分の1位までが自己使用率と言われてますが、半分も自己で使用してしまうと家賃収入だけでは返済できないことが出てきます.
後、自己資金の割合にもよりますが、せっかくですから家賃収入を返済にまわせれば
理想です.
このバランスと融資の受け方でおおきく計画が変わりますので、是非ご相談下さい。

teru*****.com 照井まで




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2017年 5月31日
はじめましてアセルガ様
アース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。
「ゼネコンに頼めば一番楽です」といいたいところですが、営業が
うるさかったりとか色々と面倒もあります。

ご自分で多少は勉強しながら予備知識を蓄えてからプロに相談する
方法もお勧めです。
その場合は、まずは資金計画が一番大事だと思います。
まずは「前面道路の幅と都市計画}について市役所の建築担当の課
で調べてください。その時に建蔽率と容積率も確認してください。
次にネットなどで建蔽率と容積率の計算の仕方を調べます、そして
敷地に建てられる最大の建物のボリューム(延べ床面積)を把握し
ます。

上記の建物のボリューム(延べ床面積)から建物本体の金額を予想し
ます。本体価格は鉄筋コンクリート・鉄骨造の「耐火建築物」です
と、おおよそ坪あたり85万~90万位(エレベータ・杭は別途)だと
思います。
本体価格以外に設計料、登記費用・抵当権設定費用、地盤調査費用、
火災保険代等が500万程かかりますので本体価格との総計をして
「全体の建築費用」を把握します。

次に賃貸物件を扱っているミニミニなどのサイトで近隣の家賃の相
場を調べて、家賃×賃貸部屋数で一か月の収入を算定してみます。
一か月の収入×0.8(8割の入居率)×0.85(1.5割近くはは経費でか
かってしまいます)=実質の収入となります。

最後に「全体の建築費用」から頭金を差し引いた金額でローンの計算
をします。
ネットで「ローン計算」とか「ローンシュミレーション」で検索すれ
ばローン計算を無料で自動でで行ってくれるサイト見つかります。
そこに借入金額、ローン返済期間、及び金利(変動でしたら現在は1%
位)を入力すればプロ級の採算計画書が完成いたします。

ただ上記の経費以外に、固定資産税・所得税・事業税等もかかりますの
で「楽で儲かる」と言う訳にはいかないのが現実ですが、駅近ですので
条件はいいと思います。
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ユーザーの返答

2017年06月01日

アセルガのプロフィール写真

佐山様

早々にご回答ありがとうございます。アセルガです。
SUMIKAトライアル中とかでここからしか返信できません。

400年エコ木質住宅、少し響きました。
ドイツ基準、オーストリア新月伐採木、いいですね。
船舶内装デザイン、面白い経歴ですね。
長女が2年ウィーンに留学(現在日本)、次女が明日、留学先のフランス/ディジョンから
一時帰国します。
ハウスメーカーでなく、施工会社でなく、ましてやプロデュース紹介/マッチングではなく
建築家コンペを考えています。偉そうですみませんが
その際にはご連絡させていただきます。 (アセルガ a758444@yahoo.co.jp

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2017年 5月31日
ことばより、じっさいにシュミレーションしてみませんか.なぜなら自宅空間の要望や資金計画を明確にしないとアバウトすぎて計画倒れになるからです。スケッチ段階に経費はかかりません❗気が向きましたらfrom*****omに資料を送りくださいませ。お気に召さなかった時は後追いもしません。それではゴキゲンヨウ。
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ユーザーの返答

2017年06月11日

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佐山様

早々にご回答ありがとうございます。アセルガです。
SUMIKAトライアル中とかでここからしか返信できません。

400年エコ木質住宅、少し響きました。
ドイツ基準、オーストリア新月伐採木、いいですね。でもコストは掛かりますね。
佐山様は集合住宅、とりわけ東京都下での賃貸併用住宅の実績は多くお持ちですか。
長女が2年ウィーンに留学(現在日本)、次女が明日、留学先のフランス/ディジョンから
一時帰国しました。

ハウスメーカーでなく、施工会社でなく、ましてやプロデュース紹介/マッチングではなく
プレゼン費用が必要ない範囲で、建築家コンペを考えています。
偉そうですみませんが、その際にはご連絡させていただきます。

 (アセルガ a758444@yahoo.co.jp

2017年 5月31日

収益性を重視しつつ、魅力ある建築物をお造りすることが大切と思われます。

弊社では、ご要望の聴き取り調査及び行政調査は無料にて対応させて頂いています。弊社は、ローコスト・ハイパフォーマンスな建築設計を得意としていて、現在、川崎にて
今回のプロジェクトと同規模の賃貸マンション設計監理業務も執り行っています。現在は、LCCやITの発展で日本全国の敷地にて地場と変わらないサービスを格安に対応させて頂けます。

ご連絡を頂ければ、タスクやフローを含めて詳細をアドバイスさせて頂きます。

宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiL*****e.jp

=豊かな空間創造、幸福な時間=
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2017年06月01日

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加塩博之様

早々にご連絡ありがとうございます。
ローコスト&ハイパフォーマンス、のどから手が出そうです!
鹿児島ですか・・・。

2017年 5月31日
アセルガ様

高田馬場で高品質で高利回り・差別化できるアパート等を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

土地が決っておりますので、金融機関に相談し、融資可能な範囲での
総予算を決め、それに基づくラフプラン・工事費概算を専門家に出して頂き
事業計画書を作成し、金融機関の承認を取れば良いのです。

しかし、一般の方が、そのすべてを行うことは、かなり厳しいと思いますので
弊社で協力させて頂きます。

弊社は、設計事務所と不動産コンサルの兼業です。
全て、ワンストップで行いますので、ご安心ください。

宜しければ、測量図・案内図を下記まで送付して頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算・事業計画書を作成致しますので、ご検討ください。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
新築アパート投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
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2017年 5月31日
アセルガさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、二年前に放送されましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

賃貸部分は収益性を考えると性能やデザインも含めて、将来的に空室が出ない様に他とは競合にならない付加価値やインパクトのあるデザイン性の差別化が非常に重要だと思います。
ご相談の件ですが、一つひとつ進めて行くというよりは、様々な事柄が複合的に絡み合ってきますので、まずは、一度、ご希望の要望を思いつくまま投げかけて下さい。(出来れば優先順位が付けられるとベストです)こちらで取捨選択した上でより良いご提案を致します。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれましたのでフレキシブルな新しい個性的なデザインはお任せ下さい。
創意工夫のデザインに特化した建築が一番得意ですので、もし手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
長年に渡り愛され続ける建築を創り出したいと思っておりますので、是非、微力ながら長いお付き合いと夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2017年 6月 1日
はじめまして、創作工房・閾の舩津基司と申します。
ご希望の内容をご一緒に検討し2018年いっぱいで
竣工するには、時間的には丁度いい時期だと思います。

工事期間8か月
申請期間2か月
図面製作3か月4か月
打ち合わせ・基本計画4か月5か月
は必要でしょう。

特に、ご要望を造り上げて聞くには50~100
プランを検討してご提案をすることになります。
建築家との打ち合わせを始められてはいかがでしょうか?

ちなみに、閾では調布にはGのある住宅(布田)があります。
http://www.sousaku-iki.com/works/house/house/010/index.html

創作工房・閾 舩津基司

〒106-0032
東京都港区六本木7-3-2ラポール乃木坂101
TEL : *****
FAX : *****
E-mail : sousak*****.co.jp

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2017年 6月 1日
私は調布市柴崎1丁目で個人で設計事務所をやっております、コズミックデザイン一級建築士事務所の菅原といいます。
まだ計画的に具体化しない段階で建築家に相談する場合ですが、自分のアピールでもありますが、相談しやすい建築家の方といろいろ話合いをしながら、徐々に本当に自分達に合っている必要な建物はどのようなものか?を見極めていく必要があります。その点、私は京王線国領駅から歩11分くらいのところですので、今回の敷地が調布市内とのことですので、すぐご相談に伺えます。
敷地には用途地域が決まっておりますので、どのくらいのヴォリュームの建物が建てられるかは決められた容積率からでてきます。それから、3階なのか、4階なのかが計算ででてきて、その大きさとご予算から、じゃあ構造はどの構造がいいのか、ということなどが順次絞られていきます。ですので、敷地の情報がまずはじめに必要です。
あとは調布市内のどの駅の近くであるかによって、賃貸住居の1住戸の大きさをどのくらいに設定すればいいかなど、廻りの状況も見なくてはなりません。(作ったけれども需要がないということにならないように)
まず全体の建物のボリュームを出して、次にご夫婦の住居スペースとしてどのくらいの面積が必要なのか(生活に必要な最小面積で考えます。この時点で自分達であーしたいこーしたいとやっておりますと、収集がつかなくなりますので、建築家と相談しながらプランを固めていったほうがいいです。)そしてその他の面積を賃貸住居にあてることにして、何住戸取れるのかということから、どのくらいの家賃収入が見込めるかということが決まってきます。
私は賃貸併用住宅の設計経験も、以前勤めていた事務所ではRC造のマンションの設計もやっておりましたので、どの構造でもご提案できます。
もしお声がけいただければすぐに訪問できますので、よろしくご検討願います。はじめのファーストプランのご提案までは、無料でご相談に対応いたします。
矢印
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2017年 6月 1日
初めまして。建築の計画は人との出会いから始まります。この規模の建築をまとめるためには十分な経験や技術力、高い見識等が設計には求められます。したがって何人かの建築家の実績等を調べ雰囲気が合いそうな人を5人くらいに絞りヒアリング等を行い、相談相手を決めることから始めたほうが良いと思います。
その話し合いの中で施主として提示しなければならない情報として予算の上限、計画地の確定、生活の仕方、将来対応等がそれなりに示されれば後は建築家の方が具体的に複数提案してくれると思います。そのとき注意しなければいけないことは、話しやすさだけでなく、提案の持つ魅力があるかどうかを見極めることもとても大事です。このことさえスムーズに行けば、きっと素敵な住まい作りが出来ると思います。
当方の事例は以下にHPを付記しておきますので参照していただけたら幸いです。

(株)空間設計研究所  代表 高橋孝栄
住所:〒160-0022東京都新宿区新宿2-4-2カーサ御苑404
TEL:03-3359-2863
FAX:03-3359-2864
HP :http://www.ne.jp/asahi/takahashi/kuukansekkei/
MAIL ; taka*****.email.ne.jp




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2017年 6月 3日
アセルガ 様

初めまして、中村弘道・都市建築の中村と申します。
お話を伺いまして、これからの具体的な細かな問題に陰ながらお役に立たせていただけたら、とても光栄です。専門的な観点や私の経験を踏まえて、一緒にご協力させていただけたらと思います。まず土地の状況をよく調べ、(現地を拝見させていただくなりなど)容積の問題や予算の問題など具体的な提案をさせていただけますと先が見えてくるのではないでしょうか。
よろしければ私のページなどをご覧いただき、ご連絡ください。
http://www.hn-arch.jp/

HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065東京都世田谷区上祖師谷2-28-15
HOUSE228
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
HOUSE228/2-28-15kamisoshigaya
SETAGAYA-KU TOKYO, JAPAN 〒157-0065
tel.+81-3-53141210 fax.+81-3-53141211
Email:hn*****iglobe.ne.jp
keitai :*****
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